Жилая недвижимость

Давид Худоян (Optima Development): «Москву можно сравнить с Манхэттеном»

давид худоян

жилье

В 2020 году генеральным директором компании Optima Development, реализующей в Москве масштабный жилой квартал Prime Park (около 400 тыс. кв. м), стал Давид Худоян— сын основателя компании и главного акционера Альберта Худояна. В большом интервью РБК бизнесмен рассказал о своем опыте девелопмента, а также о перспективах для строительства в Москве.

— Ваша точка зрения— что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы?

— С начала этого года в Москвевыдано большое количество разрешений на строительство и появилось очень много интересных проектов, которые стали более качественными, чем десять лет назад. При этом ажиотажного потребительского спроса, возникшего из-за нехватки предложений, в том числе как в 2020-м и в начале 2021-го, уже не будет. Это означает, что безудержный рост цен на новостройки исчерпан. Можно сказать, что рынок приходит к равновесию.

Однако можно будет наблюдать небольшой рост цен в отдельных проектах, обладающих качественными преимуществами перед другими. Потому что люди по-прежнему считают недвижимость лучшим способом сохранения капитала. И уникальная качественная недвижимость дает для этого наибольшие шансы.

— А сейчас, вообще, удачное время покупать квадратные метры?

— Покупать недвижимость можно всегда, но к ее выбору нужно подходить с умом. Уметь правильно оценить перспективы выбранной локации того типа жилья, которое там строится, его качества и цены. Если выбор сделан правильно, то цены на такие квартиры в течение жизни проекта будут увеличиваться. А вот в проектах, в которых не соблюден баланс характеристик, возможна коррекция цен. Ведь, как я уже сказал, предложения новостроек будут расти в ближайшее время, и рынок станет уже не рынком девелоперов, а больше рынком покупателей.

— Льготная ипотека позволила некоторым покупателям жилья в новостройках повысить класс: кто раньше мог позволить себе бизнес-класс— купили премиум-класс и т.д. Эта тенденция продолжится?

— На наш проект льготная ипотека не имела большого влияния. Поскольку максимальная сумма в 12 млн руб., которая доступна по льготной ипотеке, не позволяет приобрести даже студию в Prime Park. В основном наши покупатели использовали не льготную ипотеку, а обычную.

На продажах в нашем проекте может отразиться резкий рост ставки рефинансирования, которая способна привести к удорожанию ипотеки в целом. Но мы надеемся, что инфляция стабилизируется в ближайшее время и ставки по ипотеке не превысят двузначные цифры.

Если ставки по ипотеке удержатся в районе 9–9,5%, то мы уверены, что тенденция, описанная в вашем вопросе, продолжится.

— Появилисьли «новые люди» среди покупателей премиального жилья? Кто заработал в локдаун?

— Prime Park— это очень высокотехнологичный проект. Именно поэтому мы и привлекаем аудиторию, которая сильно «выстрелила» в пандемию. Это, прежде всего, IT-сектор. Предприниматели, топ-менеджеры IT-компаний любят, чтобы все было диджитализировано. И они видят в Prime Park по-настоящему умное здание. Им все здесь понятно с первого взгляда: как устроено наше приложение, как использовать смартфон для управления квартирой, для доступа в квартал или на подземный паркинг… Это и есть «новые люди».

— А кто покупает в принципе?

— В основном наши покупатели— люди с высоким уровнем достатка.

Зачем им здесь квартиры? Многие из них уже живут за границей. И им нужно второе жилье в Москве. Или они живут за городом, но хотят второе жилье в Москве. Его они находят в Prime Park. Покупают также для детей. В этом смысле у нас один из самых популярных кварталов среди наследников крупного бизнеса.

Во-вторых, у нас много семей, которые продают старые и морально устаревшие квартиры и приобретают новые в Prime Park.

— А кто покупает пентхаусы— самые дорогие квартиры в комплексе?

— Мы, конечно, не можем разглашать детальную информацию о наших клиентах. Это, в основном, предприниматели из крупного бизнеса.

— Чем вы занимались в США? У вас есть девелоперский бэкграунд?

— Это можно назвать девелоперским бизнесом, но не таким масштабным, как здесь. В США на Манхэттене я покупал таунхаусы, сносил межэтажные перекрытия, оставлял только фасад (хотя и фасад тоже можно было поменять, сделать его в камне, мраморе или лайм-стоуне). Внутри полностью все переделывал, привлекал известных архитекторов и дизайнеров. Делал дополнительный этаж— обычно это кухня с выходом в сад— и продавал. Из «простого» таунхауса такой дом превращался уже в kind a unique peace для богатых людей. В 2019-м я переехал в Россию, начал вести проект Prime Park, а потом возглавил компанию Optima Development.

— Есть что-то общее у нью-йоркского и московского рынков недвижимости?

— Общего сейчас очень много, потому что потребитель стал почти одинаковым. Россияне уже поездили по миру и отлично понимают, что такое качество, как должно выглядеть премиальное жилье.

Одинаковым стало и качество проектов. Дома от ведущих девелоперов в Москве ничем не уступают тем, которые мы видим в Соединенных Штатах. Рынки практически сравнялись. Да, мы, конечноже, отстаем по объему, но качество новых зданий в Москве не уступает. Посмотрите на Prime Park, некоторые наши клиенты говорят, что это вообще не для России— это чисто манхэттенская история.

Давид Худоян (Optima Development): «Москву можно сравнить с Манхэттеном»

— Кстати, про Prime Park. На старте его реализации многие участники рынка сомневались в выбранной концепции высотного густонаселенного премиального жилого квартала. Одно дело построить такие жилые небоскребы на Манхэттене, другое дело— на Ленинградском проспекте.

— Сомневались по двум причинам. Во-первых, многие брокеры говорили, что это слишком круто для такого района, что «это строить здесь нельзякатегорически»… Во-вторых, участники рынка сомневались в выбранном нами классе жилья— мол, такие высотные здания никогда не будут стоить дорого, не будут востребованы.

Но они не предполагали, что высотные здания можно построить по-разному. Вот вы говорите «густонаселенный». Да, можно построить высотный комплекс, где одно лобби на три башни, поднимаешься на этаж— там у тебя 20 соседей. У нас не так. У нас на нижнем этаже— один-два соседа, на верхнем— не более одного.

А почему мы «выстрелили»… Мы сделали качественный проект, не экономили ни на чем. Создали парк, все взрослые деревья привезли из Голландии и Германии, сделали качественное лобби, качественную парковку, сделали здание полностью умным. Продумали до мелочей даже коммерческие помещения на первом этаже, чтобы все было в шаговой доступности— от бытовых услуг до медицинских, от образования до спорта, от магазинов до ресторанов.

— Ленинградский проспект выиграл из-за появления Prime Park?

— Конечно, выиграл. Мы не были первыми девелоперами, кто начал развивать эту локацию. До нас построены достойные проекты по-соседству. Но наш проект придал этому району премиальности и элитности. Многие обеспеченные люди начали смотреть на район по-другому.

— А есть инвесторы в проекте?

— У нас всегда их было мало— не более 3% квартир реализуется по переуступке прав. Квартиры в Prime Park, в основном, приобретались для жизни.

Также мы наблюдаем еще одну очень интересную тенденцию: в начале реализации были инвесторы, которые покупали квартиры по стартовой цене в расчете на перепродажу. Но потом, видя, каким получается проект, оставляли квартиру для себя, чтобы жить здесь.

— Насколько выросли цены в Prime Park?

— Мы стартовали в январе 2018 года со средней ценой 190–200 тыс. руб. за 1 кв. м. Сегодня средняя цена— это уже 575 тыс. руб.

— Не слишком высокая цена? В этом районе много новостроек. Не кажетсяли вам, что местный рынок становится перегретым?

— Абсолютно нет. Мы видим на Ленинградке очень интересную тенденцию, которая называется джентрификацией. Подобное наблюдалось и в некоторых районах Нью-Йорка. Например, Hudson Yards и Lower East Side с новой застройкой. Зайти в эти районы лет семь— девять назад былобы небезопасным для вас. Но сейчас— из-за новых девелоперских проектов— оба района взлетели в цене. Теперь жить здесь престижно. Lower East Side сравнялся с Upper East Side, который всегда считался одним из самых дорогих на Манхэттене.

Или возьмите такой район, как TriBeCa, где до начала девелоперской активности ничего не было. Новостройки здесь появились шесть— десять лет назад, потому что в таких районах, как Upper East Side, уже не было площадок для развития. Девелоперы вдохнули в депрессивные районы новую жизнь, именно они переселили сюда богатых людей— и теперь там апартаменты стоят до $60 млн. В этом я вижу возможности Ленинградского проспекта в Москве. Чем больше застраивается этот район, тем больше он будет облагорожен и благоустроени тем выше станут цены.

— Нью-йоркский опыт чем-то помог в Prime Park?

— Скажу честно, очень многим. Около 90% всего задуманного мы подсмотрели на Манхэттене. От лобби как общественного пространства до умного планирования МОПов, инженерной инфраструктуры, планировок квартир, отделки и фасадов. Кое-что из этого мы впервые реализовали в Москве.

Сервис, консьержи, валлет-парковщики— все это было редкостью в московском премиум-классе. Житель Prime Park, как и где-нибудь на Манхэттене, может забронировать ресторан и спланировать свое путешествие, заказать уборку квартиры, химчистку или мойку машины и попросить подать ее к подъезду через пять минут.

Все это— не наши идеи, не мы их придумали. Мы просто собрали все лучшее в одном проекте.

— Несколько раз Prime Park был признан одним из самых продаваемых проектов премиум-класса в Москве. За счет чего такое возможно? Это не демпинг?

— Нет, демпингом мы не занимаемся. Наша стоимость ниже средней цены на рынке премиум-класса в Москве, но выше, чем по локации. Но потенциал роста цены нашего объекта сохраняется, к концу проекта, к 2023 году, цена сравняется, а может, и превысит среднюю цену премиум-класса в Москве. Именно это и помогает нам быть востребованными на рынке и продавать много квартир в проекте.

— Это правда, что главный архитектор проекта каждый день на стройке?

— Большинство московских новостроек, которые спроектированы иностранными архитекторами, даже всемирно знаменитыми, страдают от следующего момента. К сожалению, эти архитекторы бывают не так часто на объекте и не имеют возможности контролировать ход строительства. Непосредственно проектированием и реализацией занимаются уже российские компании. И очень тяжело контролировать качество их работ на расстоянии. Когда вы начинаете строить— возникает тысяча нюансов, особенно в части detail-design, и вопросов, связанных с инженерным оснащением зданий, что также может влиять на внешний вид продукта.

Таким образом, архитектором проекта оказывается уже не та мировая звезда, а местный специалист, который принимает решение на месте. Именно поэтому мы настаивали, чтобы наш архитектор Филип Болл проводил минимум два дня в неделю на объекте. Это самый что ни на есть авторский надзор.

— Когда вы планируете завершить строительство?

— В конце 2023-го— начале 2024 года будет закончена последняя очередь.

— Для вас этот проект завершится с окончанием строительства?

— Нет. Optima Development принимает активное участие в работе управляющей компании. Мы задаем все стандарты качества для управляющей компании и строго следим за их выполнением. Если на паркинге вы только открываете багажник, чтобы достать пакеты, наш сотрудник УК уже должен быть рядом с вами, помочь все загрузить в тележку и доставить к вам в квартиру. А консьерж должен быть готов ответить на любые ваши вопросы в режиме 24/7.

При работе, направленной на достижение наших стандартов сервиса, конечноже, сталкиваемся с трудностями, но мы уверены, что добьемся выхода на заявленное нами качество.

Кроме того, более $3 млн мы инвестировали в диджитализацию, с помощью которой сделали весь квартал умным, что помогает нам повысить уровень обслуживания резидентов. Мы собираемся долгое время заниматься девелопментом и управлять построенной нами недвижимостью. И очень хорошо понимаем важность поддержки уровня сервиса, который обещали покупателям. То, как мы обслуживаем наше здание, будет влиять на успех нашего бизнеса.

Ведь не просто так люди приходят к нам и покупают. Они видят сервис, видят, что именно мы уже реализовали. И поэтому покупают квартиры. Это часть нашего успеха.

— А что значит «все наши проекты»? Что еще, кроме Prime Park?

— В данный момент мы вместе с нашим основным инвестором ведем несколько переговоров о приобретении земельных участков, на которых в будущем думаем также строить объекты премиального уровня. Не будем уходить в другие сегменты, так как у нас сложились определенный опыт и компетенции в данной нише недвижимости.

— Каким вы видите район станции метро «Динамо» на Ленинградском проспекте через несколько лет?

— Будет все больше и больше новостроек. Этот район полностью поменяется, с каждой новой застройкой цена на жилье станет повышаться. Я не вижу причин, почему Ленинградский проспект не может повторить успеха района TriBeCa и Hudson Yards. Здесь есть огромные площади бывших промзон, освоение которых придаст району новый облик. И поскольку сейчас уже понятно, что на рынок выходят очень продуманные объекты, мы думаем, что этот район станет одним из лучших в Москве.

— А Москва в целом?

— Если экономическая ситуация будет оставаться стабильной, мы, как я уже говорил, увидим еще много качественных проектов в девелопменте. Уже сейчас Москву можно сравнить с лучшими европейскими городами. И мы уверены, что дальше будет только лучше— и с архитектурной точки зрения, и с точки зрения развития инфраструктуры: парков, дорог, социальных объектов. Этот вектор развития уже задан правительством Москвы и видны серьезные результаты, особенно поможет изменению облика города программа реновации. Я думаю, что через десяток лет Москву можно будет определенно назвать самым большим и красивым городом Европы.

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

Волна, НЛО и кровати из картона: как выглядят Олимпийские объекты в Токио

admin

Архитектор Барт Голдхоорн: «Жилье формирует облик города»

admin

Инновации на консервативном рынке: как Prefab захватывает стройку

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62