Жилая недвижимость

Как купить недвижимость за криптовалюту

В мировой практике использование криптовалют как расчетного средства при купле-продаже недвижимости становится не таким уж редким явлением. Но российскими законами эти операции не регулируются

Как купить недвижимость за криптовалюту

В последние годы постепенно растет количество цифровых сделок по купле-продаже недвижимости — также, как и число желающих приобрести квартиру или дом за биткоины или другие цифровые монеты. Такая сделка дает возможность приобрести недвижимость практически в любой точке мира. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях купли-продажи недвижимости за криптовалюту, в том числе и в России.

В России сделки с криптовалютой вне закона

В России, согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259, запрещается оплата услуг и товаров криптовалютами. Из опубликованной Центробанком стратегии развития финансового рынка до 2030 года следует, что единственным платежным средством в России остается рубль. Совершение сделок купли-продажи недвижимости с расчетами в криптовалюте в России запрещено.

«Покупатели, расплачивающиеся криптовалютой за недвижимость, несут высокие риски, в том числе риск отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности. По такой сделке невозможно получить имущественный вычет на покупку недвижимости, а также есть риск привлечения к ответственности за нарушение требований 259-ФЗ»,— говорит партнер юридической компании «ЭБР» Жанна Улыбина.

По ее словам, единственный выход для сторон, намеренных совершить сделку купли-продажи недвижимости с оплатой криптовалютой в России,— это заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или покупка недвижимости через криптовалютный фонд (мена).

NFT-токен как будущее рынка недвижимости

Недвижимость можно приобрести также с помощью NFT-токенов. Главное отличие NFT-токена от других криптовалют заключается в том, что он невзаимозаменяем (в отличие от техже биткоинов) и не делится на части. То есть в одной монете содержится вся информация (весь актив) о продаваемом объекте. Информация хранится в блокчейне, поэтому владелец токена может доказать происхождение лота. Это превращает покупку объекта в понятную инвестицию.

Технология сделки с помощью NFT-токенов

Продажа недвижимости за NFT-токены работает следующим образом. Сначала нужно юридически подготовить продажу объекта: владелец подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным для этого NFT-токеном. Вместе с этими бумагамитокен может включать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно NFT-токен служит доказательством права собственности, объясняет основательница и генеральный директор Propy Наталья Караянева. С юридической точки зрения тот, кто владеет токеном, является и владельцем объекта недвижимости, который этот токен представляет.

«NFT хранится в распределенном реестре и выставляется для продажи на NFT-маркетплейсе, например на OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Потенциальные покупатели делают ставки. Как только определен победитель аукциона, он оплачивает покупку в фиате или криптовалюте. В ограниченный промежуток времени после получения денег продавцом NFT переводится в кошелек покупателя, и покупатель завершает оформление документов. Если что-то из этой цепочки не получается, то отменяется и сама транзакция»,— поясняетНаталья Караянева.

Схема проведения сделки в России

Шаг 1— найти продавца недвижимости, который хочет получить криптовалюту. Необходимо учитывать, что цена лота не может быть сразу определена в криптовалюте из-за ее волатильности. Поэтому количество криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.

Шаг 2— провести правовой анализ документов, подтверждающих право собственности продавца. В их числе: документы, на основании которых была приобретена недвижимость в собственность, технический план, выписка из ЕГРН.

Шаг 3— осмотреть недвижимость и убедиться, что ее характеристики совпадают с информацией, указанной в документах.

Шаг 4— убедиться, что у продавца имеется криптокошелек в нужной криптовалюте. Для этого можно провести пробный перевод небольшой суммы в криптовалюте со своего криптокошелька.

Шаг 5— утвердить с продавцом схему сделки.

«Хотя криптовалюты нет в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она признается имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 №259-ФЗ. Самая простая схема сделки— это заключение договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи криптовалюты и соглашения о зачете встречных однородных требований, в котором продавец и покупатель должны указать свои взаимные обязательства»,— говорит Жанна Улыбина.

Шаг 6— проведение взаиморасчетов между сторонами. В случае заключения договора мены взаиморасчеты не производятся. Во втором случае после удостоверения нотариусом договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит со своего криптокошелька криптовалюту на криптокошелек продавца недвижимости.

«Обе стороны должны получить подтверждение зачисления криптовалюты продавцу недвижимости. Как только такое подтверждение получено, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости и соглашение о зачете встречных однородных требований, после чего отправляет документы в Росреестр. Через пять дней сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит на руки необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости»,— объясняет Жанна Улыбина.

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

Элитное жилье в Москве рекордно подорожало

admin

В России существенно снизился уровень одобрения ипотеки

admin

Эксперты назвали города с самым доступным переездом из однушки в двушку

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62