• Вт. Ноя 29th, 2022

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

На что обратить внимание при ремонте вторичного жилья и каких ошибок следует избегать — советы экспертов

Как подготовиться к ремонту во вторичной квартире: особенности, чек-лист

Вторичное жилье или новостройка— этот непростой выбор делает каждый, кто заинтересован в улучшении жилищных условий. Свои плюсы есть у каждого из вариантов, но в одном эксперты уверены практически единогласно: делать ремонт в новостройке обычно проще, чем во вторичном доме. Разбираемся вместе с профессионалами, в чем специфика ремонта во вторичной квартире и как подготовка к такому ремонту отличается от подготовки к ремонту в новостройке.

Конечно, вторичка вторичке рознь— технически под это определение подпадают и квартиры в домах, построенных в последние несколько лет, и даже квартиры во вчерашних новостройках, которые выводятся в продажу новыми собственниками. В последнем случае никаких особенных сложностей чаще всего не возникает— можно следовать правилам подготовки, которые действуют для ремонта в новостройке.

www.adv.rbc.ru

Но всеже большая часть вторичного предложения— это квартиры с историей, и этот факт никак не получится игнорировать при разработке дизайн-проекта. По сути, ремонт в такой квартире начинается с разрушения— прежде чем создавать новое, придется демонтировать старое. Но начинать стоит даже не с этого: в первую очередьнужно выяснить, что в квартире уже меняли ее прежние владельцы.

Выясняем, не былоли незаконной перепланировки

Наличие перепланировок— обязательный пункт проверки вторичной квартиры перед покупкой. Все сведения о перепланировках отражаются в техпаспорте БТИ. Если перепланировка законна, в техпаспорте должна стоять пометка с актовым номером жилищной инспекции, которая засвидетельствовала изменения.

Иногда план конкретной квартиры сопровождается пометкой «Разрешение на переоборудование не предъявлялось в БТИ»— это значит, что перепланировка не узаконена. Такойже вывод следует, если никаких сведений о перепланировках в техпаспорте нет, но планировка квартиры в плане отличается от фактической. Кстати, даже при наличии пометки о законной перепланировке эксперты рекомендуют провести дополнительную проверку. Дело в том, что сама по себе пометка не дает понять, что именно было изменено в ходе перепланировки, вполне возможно, что собственник менял что-то уже «сверху» узаконенного ремонта. Сверить список архитектурных решений можно, ознакомившись с самим актом. Его надо требовать в архиве БТИ или жилищной инспекции.

Некоторые варианты перепланировки несложно узаконить постфактум, но есть случаи, которые не могут быть согласованы ни при каких условиях. Это, например, перенос «мокрой» зоны в жилую, перенос батареи на балкон, пристройка холодной лоджии или балкона к жилой площади и др. Единственный вариант для собственника такой квартиры не нарушать закон— вернуть ее в первоначальное состояние, иначе можно лишиться недвижимости, предостерегает руководитель и основатель строительной студии полного цикла «Параллель» Тигран Симонян. «Если о незаконной перепланировке становится известно соответствующему контролирующему органу— в Москве это Мосжилинспекция,— собственник получает штраф и предписание об устранении нарушений. Здесь важно понимать, что вернуть все на прежние места означает сделать еще один ремонт— «в обратную сторону». По сути, это малореально, не говоря уже о стоимости».

Еслиже не выполнить предписание, закон позволяет выставить квартиру на торги. По тойже причине важно заранее уточнить законность и возможность согласования всех тех решений, которые хочется воплотить в квартире. «Если планируется капитальный ремонт (со сносом перегородок и возведением новых), то в любом случае нужно уведомить об этом управляющую компанию или ТСЖ— смотря какая форма управлении принята внутри дома,— говорит эксперт.— Их нужно уведомить о том, что планируется ремонт, и предоставить проект перепланировки. Этот проект также согласовывается в жилищной инспекции».

Косметический ремонт— переклейку обоев и перекраску стен, новый пол, смесители и сантехнику— согласовывать нигде не нужно. «И не забываем: на каком-то этапе потребуется отключение стояков горячего и холодного водоснабжения, чтобы произвести нужное подключение и замену кранов,— добавляет Тигран Симонян.— В этом случае не нужно никаких официальных документов, достаточно договоренности в устной форме с представителями УК или ТСЖ».

Уже на этом этапе имеет смысл начинать сотрудничать с дизайнером, советует Владислав Касаткин.

Оцениваем степень износа

Второе, что нужно сделать, планируя ремонт во вторичной квартире,— оценить степень износа. Это касается состояния стен, окон, проемов, пола, потолка, сантехники и— что особенно важно— инженерии и коммуникаций. «Коммуникации и их состояние довольно часто осложняют ремонт во вторичном жилье— за исключением современных домов, которые часто условно называют «новой вторичкой»,— говорит Владислав Касаткин, руководитель отдела технического контроля строительно-ремонтной компании полного цикла Domeo.— С новостройками гораздо проще— например, электропроект готовится с чистого листа, а во вторичном жилье приходится оценивать, насколько подходят старые решения под новые задачи, в каком состоянии провода и выводы, можноли ими пользоваться. Этоже касается и остальных коммуникаций— водопроводных, газовых труб и т. д.».

Чем больше возраст дома, тем внимательнее надо проверять состояние коммуникаций— возможно, они десятилетиями служили прежним владельцам без замены. Скорее всего, устаревшие коммуникации придется заменять. И это тот пункт, на котором нельзя экономить ни в коем случае: повышенная вероятность выхода из строя как бомба замедленного действия поставит под угрозу весь будущий ремонт, подчеркивает Владислав Касаткин. На этом этапе эксперты рекомендуют привлечь профессионального инженера-сметчика, который даст свою оценку состоянию коммуникаций и рекомендации по их замене и переносу с учетом предварительного дизайн-проекта.

Семь раз обмерь

Следующий этап— обмер квартиры. На его основе, разобравшись предварительно с состоянием коммуникаций, уже можно делать предварительные выводы о допустимости тех или иных дизайнерских решений. Специфика вторичной недвижимости состоит в том, что обмер рекомендуется делать дважды— до и после демонтажа существующей отделки, техники и перекрытий (если планируется капитальный ремонт). «После демонтажа могут выявиться какие-то особенности, которые требуют коррекции,— поясняет Владислав Касаткин.— Все зависит от пожеланий клиента. Если, допустим, стена завалена на 2см, но она остается пустой и для клиента небольшое отклонение некритично, ее можно оставить так. Но если рядом ставится шкаф или другая мебель, стену придется доводить до ума».

Финализировать дизайн-проект для вторичной квартиры не стоит до окончания демонтажных работ, подчеркивает и Тигран Симонян. «Дизайнер может сделать предварительный обмер помещения с существующей отделкой, но реальный обмер, на основе которого готовится детальный проект, возможен только после ее снятия»,— говорит он.

Составляем смету и график работ

Когда все предыдущие этапы позади, готовятся подробная смета и график работ. Это— зона ответственности инженера-сметчика, который фактически разбивает на конкретные действия реализацию дизайн-проекта, воплощающего пожелания клиента, и детально просчитывает стоимость работ и материалов. «Сметчик знает особенности всех видов работ— от замены коммуникаций до демонтажа стен, от стяжки до отделочных работ и т.д.,— говорит Владислав Касаткин.— Он составляет подробную смету со сроками по разным работам. Например, стяжка сохнет 28 суток, в это время нельзя укладывать финишное покрытие. Но уже через два дня в квартиру можно заходить и заниматься другими работами, которые не вредят стяжке,— сантехник делает канализацию, водоснабжение, отопление, электрик— разводку электрики. За счет такого «запараллеливания» некоторых работ, которое предусматривает опытный сметчик, можно существенно сократить сроки ремонта».

Оптимально, говорит он, если сметчик сотрудничает с дизайнером— обсуждает с ним конкретные решения, предлагает свои варианты оптимизации. «Сметчик дает хороший баланс между пожеланиями клиента и егоже возможностями по бюджету»,— заключает эксперт. На выходе заказчик получает подробную смету и детальный план работ.

Дальше выбирается бригада, которая будет заниматься ремонтом. На этом этапе имеет смысл следовать темже правилам, что и при выборе подрядчиков для новостройки (подробнее об этом можно узнать в материале «Как подготовиться к ремонту в новостройке: инструкция»). Нуа затем делают закупки и приступают к работам— только не стоит забывать о том, что при ремонте во вторичном жилье не действуют послабления по шуму, которые в первые полтора года после ввода дома даются владельцам квартир в новостройке. Вести работы нужно строго в соответствии с Законом о тишине.

Перед началом работ по ремонту как во вторичной квартире, так и в новостройке эксперты Expostroy рекомендуют проверить себя с помощью чек-листа:

www.adv.rbc.ru

Источник: realty.rbc.ru

df19026bc4567d62