• Вс. Авг 14th, 2022

Продать или остаться в метрах: инвесторы в новостройки меняют стратегии

Вместе с экспертами рассказываем, почему одни инвесторы хотят сохранить вложения в недвижимость, а другие — выйти из них

Продать или остаться в метрах: инвесторы в новостройки меняют стратегии

Инвестиции в новостройки последние два года оставались одними из самых привлекательных за счет общего роста цен на квартиры и льготной ипотеки, которая позволяла взять кредит по низкой ставке.

Сейчас ситуация на рынке поменялась. Ипотека резко подорожала, спрос на жилье снижается, а рост цен замедлился. Инвесторы, вложившиеся в жилье в готовящихся к сдаче комплексах, в такой ситуации вынуждены искать выгодные стратегии.

Инвесторы в метрах

www.adv.rbc.ru

Часть инвесторов, которые покупали квартиры в новостройках год-два назад и теперь ждут скорой сдачи домов, сегодня столкнулись со сложностью вернуть свои вложения и вынуждены «оставаться в квадратных метрах». С одной стороны, это связано с тем, что квартиру продать становится сложнее— ипотека на вторичке дорога (а такие объекты продаются по договору переуступки прав или по договору купли-продажи), а общий спрос на рынке жилья снижается.

С другой стороны, сами инвесторы опасаются оставаться с наличными на руках из-за возможного обесценивания средств. Тем более что в некоторых сегментах рынка (прежде всего высокобюджетном) наблюдается дефицит ликвидного предложения. «Можно продать имеющуюся квартиру, но не купить ничего взамен, так как интересные варианты по привлекательной цене быстро уходят»,— пояснила управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка.

Проявлением подобной тенденции выступают сокращение числа сделок со вторичным жильем и доли уступок. «Если в первом квартале 2021 года доля уступок составляла 10,6%, то по итогам января— марта 2022 года— 9,3%. Причиной такого тренда выступает не только желание зафиксировать прибыль, но и сокращение доступных способов вложения средств»,— добавила Надежда Коркка.

Большинство инвесторов сейчас не стремятся реализовывать свои квадратные метры, согласна председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. По ее мнению, это связано с тем, что предпосылок для существенного снижения цен нет. «Возможно, на фоне уменьшения спроса мы увидим какую-то коррекцию, но в дальнейшем цены опять пойдут вверх»,— считает эксперт. «Продав недвижимость сейчас, инвесторы останутся с рублями, которые, если не вложить куда-то еще, могут просто обесцениться на фоне высокой инфляции. Поэтому пока многие инвесторы занимают сдержанную позицию»,— поделилась наблюдениями она.

По словам консультанта по инвестициям в жилую недвижимость Дарьи Извариной (автор телеграм-канала «Новостройка по расчету»), инвесторы, которые не верят в дальнейший рост цен на рынке, продают свою недвижимость или «сидят в метрах и планируют сдавать в аренду, пока все не устаканится».

По мнению Извариной, сейчас основной вопрос перед частными инвесторами— куда вкладывать полученные рубли. «Раньше эти деньги вкладывались обратно в новостройки, но сейчас многие опасаются падения цен в условиях потенциального увеличения безработицы и снижения спроса. Валюта тоже ведет себя непредсказуемо, так что многие действительно перестраиваются на арендную стратегию, чтобы переждать кризис»,— отмечает Дарья Изварина.

— Моя стратегия сейчас— продавать квартиры с дисконтом. У меня девять квартир и апартаментов в новостройках, шесть из них я планирую продать. Три недели назад продал по договору переуступки евродвушку в Краснодаре. Дом должны сдать в конце года. С июля прошлого года по декабрь эту квартиру можно было продать за 4,6 млн руб. Сейчас я продал ее еле-еле за 3,6 млн руб. Но все равно заработал около 700 тыс. руб. чистыми. Еще у меня на продажу выставлены два апартамента в новом отеле в Питере. Сегодня цена у застройщика на такие лоты 7,5 млн руб. Я предлагаю за 6 млн руб., и у меня не покупают. Спрос просел, ипотека стоит. При этом, даже продавая с дисконтом сегодня, я еще все равно зарабатываю. За полтора года апарты приросли в цене на 1,8 млн руб. Еще хочу выставить на продажу евродвушку в ЖК в Подмосковье.

Я не планирую оставаться в квадратных метрах, поскольку боюсь, что могут возникнуть проблемы с достройкой объектов. Сейчас действует мораторий на включение в реестр проблемных объектов, неустойку за срыв сроков тоже не взыскать. Спрос снижается. В будущем начнется конкуренция среди продавцов, особенно на вторичке, где нет льготных и субсидированных программ. Продавцы будут предлагать скидки. Похожую ситуацию рынок уже проходил. Поэтому я хочу продавать сейчас, даже со скидкой в 20%.

Инвесторы стали более осторожными

За последние два года доля инвесторов на рынке Москвы заметно выросла. Это было связано с высокими темпами роста цен на новостройки и льготной ипотекой. По данным «Метриума», если до 2020 года доля инвесторов (которые покупают хотябы одну квартиру) на столичном рынке составляла 10%, то за 2020–2022 годы она выросла приблизительно в два-три раза. На конец февраля— начало марта 2022 года на инвестиционные сделки приходилось 25–30% от общего количества заключенных ДДУ и ДКП.

По наблюдениям «Бест-Новостроя», пик инвестиционных сделок на рынке новостроек Москвы пришелся на середину прошлого года. Тогда доля инвестиционных сделок находилась на уровне 30%. После изменения условий по льготной ипотеке доля таких сделок снизилась до 18%. Сейчас этот показатель, по оценкам экспертов, находится на уровне 15–20%. «Снижение количества таких сделок также связано и с высокими ценами на недвижимость. Число тех, кто располагалбы необходимыми суммами, уменьшалось. В целом инвесторы стали более осторожными, опасаясь падения спроса и, как следствие, определенного снижения цен»,— пояснила Ирина Доброхотова. «С конца февраля мы фиксировали краткосрочную волну инвестиционного спроса, но уже с середины марта ситуация стабилизировалась»,— добавила она.

Доходность инвесторов за два года могла быть сопоставима с общим ростом цен на рынке новостроек, говорят эксперты. По данным bnMAP.pro, с апреля 2020-го по апрель нынешнего года средняя стоимость предложения 1 кв. м в новостройках Старой Москвы в комфорт-классе выросла на 44%, в классе бизнес— на 67%, в премиум — на 63%, а в элитном— на 70%. Примерно на такой доход могли рассчитывать инвесторы. Например, весной 2020 года квартиру в новостройке массового сегмента на этапе строительства можно было купить за 7 млн руб., сейчас она могла вырасти в цене до 10 млн руб.

Дальнейшая стратегия инвестирования будет определяться, прежде всего, экономической ситуацией в стране, полагает управляющий партнер компании «Метриум». Различные отрасли постепенно приспосабливаются к работе в новых условиях. Однако по-прежнему фиксируется неопределенность, к томуже пока не до конца ясен эффект от санкций. «Все это усложняет прогнозирование поведения инвесторов даже в краткосрочной перспективе»,— отмечает эксперт.

— Куда инвестировать дальше— пока не знаю. Что касается новостроек, то хочется дождаться адекватного сигнала от рынка и правительства о том, что дома станут достраиваться, ключевая ставка— снижаться, а логистика будет выстроена. Пока таких сигналов я не вижу. На мой взгляд, сейчас выгоднее и безопаснее вложиться в ОФЗ или разместить деньги на вкладе в банке. Скорее всего, я так и сделаю после продажи квартир. Еще я планирую инвестировать в земельные участки в Минводах, я уже купил там землю. Мне кажется, это перспективное направление с точки зрения туризма, особенно в условиях ограничений.

www.adv.rbc.ru

Источник: realty.rbc.ru

df19026bc4567d62