Жилая недвижимость

Продать легко, купить сложно: что произошло на вторичке Москвы за квартал

Как изменился рынок вторичных квартир в Москве за три месяца и что будет дальше со спросом и ценами — разбираемся с экспертами

Продать легко, купить сложно: что произошло на вторичке Москвы за квартал

Рынок вторичного жилья в Москве за квартал пережил настоящую трансформацию: от рекордов по сделкам в январе до заградительно высоких ставок по ипотеке и падения спроса в конце марта.

Вместе с экспертами подводим краткие итоги на вторичном рынке жилья за первый квартал 2022 года.

Два месяца рекордов

Первый квартал для вторичного рынка жилья Москвы начался с ажиотажного спроса и рекордов по сделкам. В январе 2022 года Росреестр отметил нетипичную для этого месяца активность. Число сделок со вторичным жильем превысило показатели января прошлого года на 22,2%. В январе 2022 года было зарегистрировано 9,29 тыс. переходов прав на основании договоров купли-продажи (мены, ДКП).

В феврале число сделок со вторичкой в Москве достигало максимума за последние восемь лет. По данным Росреестра, в последний месяц зимы было зарегистрировано 13,4 тыс. сделок, что на 11,2% больше февраля 2021 года.

Всего в январе-феврале было заключено 22,7 тыс. сделок, что на 15% больше, чемза первые два месяца 2021 года (19,7 тыс.), говорит руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. «Спрос держался на высоком уровне— ни в один предыдущий год ни в январе, ни в феврале не было так много сделок»,— отмечает Алексей Попов. По его словам, покупатели стремились успеть приобрести жилье до роста ставок по ипотеке. Уже тогда наблюдался тренд на их повышение.

Вторичка без ипотеки и ситуация неопределенности

В конце февраля ситуация начала меняться на фоне внешнеполитических событий и повышения ключевой ставки до 20% годовых. Спрос стал снижаться, поскольку вторичка фактически осталась без ипотеки.

По словам директора управления вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Сергея Шломы, в конце февраля— начале марта участники вторичного рынка поровну разделились на тех, кто спешил совершить сделки, и на тех, кто решил подождать и осмотреться. По оценкам «Инкома», за первые три недели марта потенциальный спрос на вторичное жилье в Москве увеличился на 30%. «Начиная с 20-х чисел марта спрос постепенно останавливался и к концу месяца снизился на 30%. Мы говорим о звонках и обращениях в компанию, скачков числа сделок в марте не было. Сейчас период паники и ажиотажа заканчивается, начинается психологическая адаптация к новым условиям»,— рассказал Сергей Шлома.

В ЦИАН оценивают динамику спроса на вторичке (просмотры и звонки) в марте как разнонаправленную. По наблюдениям аналитиков, всплеск активности произошел 28 февраля, в день роста ключевой ставки— тогда число просмотров объявлений увеличилось на 40% относительно среднего значения за предыдущую неделю. По сравнению с фоновыми значениями прошлого года потенциальный спрос был на 20–25% выше по сравнению с зимой 2022 года на 10–15%.

«Спрос шел со стороны покупателей с «живыми» деньгами, которые стремились сохранить средства в квадратных метрах, а также со стороны тех, у кого в начале месяца были одобренные под более низкие ставки решения банков по ипотеке»,— вспоминает Алексей Попов. Однако период повышенного спроса был недолгим: после резкого роста наблюдался спад интереса до мартовских праздников включительно. «Затем 9–14 марта активность вновь была высокой (с просадкой в выходные дни), после чего с 15 марта наблюдался тренд на снижение спроса»,— добавил он.

«В марте часть продавцов прямо перед сделками вставали на паузу, но в целом рынок в марте не то чтобы не встал»,— поделился своими наблюдениями управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль» Александр Москатов. По его словам, было много эмоциональных покупок, много покупателей вошли в рынок, чтобы сохранить свои накопления. Сделки по ипотеке тоже проходили. «Большинство мартовских ипотечных сделок— это сделки, по которым одобрение было получено еще на старых условиях. Сделки на новых условиях имели единичный характер»,— отметил Москатов.

Несмотря на это, в целом первый квартал 2022 года оказался успешным для вторичного рынка. По данным «Авито Недвижимости», спрос на вторичные квартиры в Москве по итогам первого квартала 2022 года в годовом выражении вырос на 59%, за квартал— на 24%. Данных Росреестра по сделкам на вторичном рынке в марте пока еще нет.

Назрел дефицит квартир

По словам экспертов, сегодня на вторичном рынке Москвы наблюдается дефицит предложения, поскольку самые ликвидные объекты классов стандарт и комфорт уже вымыты из экспозиции. По оценкам «Инкома», актуальное предложение по итогам марта снизилось примерно на 20%. «Причиной этому стал державшийся полтора года ажиотажный спрос, возникший на фоне снижения ипотечных ставок. Продать квартиру сейчас очень легко, купить— достаточно сложно, поскольку практически не из чего выбирать»,— отметил директор управления вторичного рынка «Инком-Недвижимости».

Снижение предложения вторичных квартир в продаже отметили и в «Миэль». «У нас были ситуации, при которых продавцы вели себя беспокойно: в течение марта снимали свои объекты с продажи, потом снова их выставляли с новой ценой»,— пояснил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль».

Сам тренд на снижение числа квартир от собственников в продаже наблюдается с ноября 2021 года. Это связано с традиционным ростом спроса в конце года и с перетоком спроса с более подорожавших новостроек, добавил руководитель «ЦИАН.Аналитики». По его словам, в 2022 году эта тенденция сохранилась. По оценкам ЦИАН, в конце марта покупателям было доступно порядка 28 тыс. лотов. Это на 10% меньше, чем месяцем ранее, на 20% меньше, чем в конце 2021 года, и на четверть меньше, чем год назад. Алексей Попов называет две основные причины сокращения объема предложения в течение первого квартала:

  • во-первых, на рынке сохранялся высокий спрос: в январе и феврале покупатели приобретали жилье до роста ставок по ипотеке. В марте к ипотечникам с одобренными до начала месяца кредитами по более выгодным ставкам добавились покупатели с «живыми» деньгами, которые решили вложить средства в недвижимость;
  • во-вторых, за последний месяц многие продавцы временно отказались от сделки и сняли квартиру с продажи (из-за непонимания того, какая цена сейчас является рыночной, или из-за того, что не получилось провести сделку с покупкой новой квартиры). Кто-то в условиях неопределенности перевел квартиру из категории продажи в категорию аренды.

Что с ценами на вторичке

В 2022 году квартиры от собственников, как и новостройки, продолжили расти в цене. По данным «Авито Недвижимости», за квартал вторичное жилье в Москве подорожало на 7%, до 251,1 тыс. руб. за 1 кв. м. В годовом выражении рост составил 20%. В ЦИАН оценивают квартальное увеличение стоимости 1 кв. м на вторичные квартиры в Москве немного ниже— в 4,3%. По словам Алексея Попова, основной рост цен пришелся на февраль и март. «Причем в марте индексация даже ускорилась (+1,8% против +1,7% в феврале). В конце марта квадрат на вторичке Москвы стоит в среднем 306,1 тыс. руб. За год рост на 15%»,— уточнил руководитель «ЦИАН.Аналитики».

Рост цен произошел как за счет быстрого ухода с рынка недорогих лотов, так и вывода на него более дорогих новинок (объявлений, которые за последний месяц появились на сайте впервые), пояснил эксперт. Согласно оценкам ЦИАН, цены в новых объявлениях в январе— марте были на 1,7–1,9% выше, чем в среднем по рынку (обычно новинки на 0,8–1,0% дороже). «Особенно сильно цены индексировались в конце февраля и в марте. Некоторые собственники объясняли такой рост новыми уровнями курса рубля, кто-то стремился получить больше от продажи своей квартиры на вторичном рынке во время повышенного спроса»,— уточнил Алексей Попов.

Кроме того, были попытки привязать стоимость квартиры к доллару, они остаются и сейчас, добавил управляющий директор сети офисов недвижимости «Миэль». По его словам, некоторые продавцы в начале марта попросили на 30% увеличить стоимость своих объектов в объявлениях, мотивируя это падением курса рубля. «Мы пошли на поводу у клиентов, но эти квартиры все еще находятся в экспозиции. Покупатели на такой демарш продавцов не отреагировали»,— констатировал эксперт.

www.adv.rbc.ru

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

Продать или остаться в метрах: инвесторы в новостройки меняют стратегии

admin

В «Дом.РФ» и ВЦИОМ оценили планы россиян по улучшению жилищных условий

admin

ЦИАН назвал районы Новой Москвы с максимальным ростом цен на жилье

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62