Жилая недвижимость

Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

Рассказываем, какие возможные сценарии жду рынок первичного жилья в столице и области в 2020-м году

Рост или падение: что будет с ценами на новостройки в 2022 году

В 2021 год стал рекордным для рынка новостроек Москвы по числу сделок, а цены росли высокими темпами. На увеличение цены «квадрата» также влияло удорожание стройматериалов и земельных участков, нехватка рабочей силы и льготная ипотека. Но к концу года стоимость новостроек перестала расти такими темпами.

Аналитики рынка недвижимости рассказали, с какими показателями вошел рынок первичного жилья в 2022 год и что будет с ценами, спросом и предложением на новостройки в столице и Подмосковье в этом году.

Спрос замедлился

После рекордной покупательской активности спрос на новые квартиры замедлился в конце 2021 года. По итогам года на первичном рынке недвижимости Москвы заключено 98,5 тыс. договоров долевого участия (+19,8% к 2020 году), подсчитали в ЦИАН на основе выписок из Росреестра. В старых границах Москвы спрос вырос на 17,1%, тогда как в Новой Москве прирост выше: +27,6% за год. В Московской области за 2021 год заключено 71,4 тыс. ДДУ— это на 2,5% больше, чем в 2020 году. В целом по Московскому региону в 2021 году подписано 169,9 тыс. договоров долевого участия с физлицами— на 11,9% больше, чем в 2020 году. Таким образом, 2021 год обновил рекорд по количеству сделок на первичном рынке, отметила эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. Однако сейчас, по ее словам, покупательская активность замедлилась.

Если в первом полугодии количество ДДУ в Москве оказалось выше в полтора раза, чем годом ранее, то во второй половине 2021 года продажи были ниже на 11% соответствующего периода 2020 года. К декабрю разрыв в количестве сделок в годовой динамике сократился до 6%, но активность ниже, чем в прошлом году, подчеркнула Кюрюхина.

«Во многом высокий спрос на рынке обеспечивал рост ключевой, а за ней и ипотечной ставки. Покупатели стремились взять жилищный кредит по старой ставке и заключали сделки. Но в январе ставки по ипотеке в некоторых банках достигли двухзначной цифры, а доходы большинства граждан фактически не растут. В ближайшее время спрос на новостройки снизится— он будет заметно ниже, чем в прошлом году»,— говорит глава «Бест Новострой» Ирина Доброхотова.

Динамика числа ДДУ Московский регион

Локация 2020 год (ДДУ, тыс.) 2021 год (ДДУ, тыс.) Динамика за год (относительно 2020)
Москва 82,2 98,5 19,8%
Московская область 69,7 71,4 2,5%
Московский регион 151,9 169,9 11,9%

Таблица: Циан

Цены пока растут

Стоимость квартир на первичном рынке росла весь год, хотя в последнее время сейчас не так активно. По данным ЦИАН, новостройки Москвы за год подорожали на 30,7%, до 305,5 тыс. руб. за 1 кв., а в Подмосковье цена выросла на 29,4%— до 149,4 тыс. руб. В рублевом выражении рост для столицы выше в два раза (+72 тыс. руб. за кв. м против +34 тыс. в Московской области). В целом по Московскому региону «квадрат» в новостройках стал дороже на 53 тыс. руб. и по итогам 2021 года его стоимость составила 244,3 тыс. руб. за 1 кв. м.

В течение 2021 года основной прирост цен за месяц пришелся на июнь—июль, период завершения льготной ипотеки на старых условиях. На тот момент с рынка активно вымывались наиболее бюджетные объекты, что также было причиной роста цен за счет изменения структуры предложения.

С октября прошлого года рост цен стал замедляться. Например, в декабре новостройки подорожали, по данным «Авито Недвижимости», в среднем, на 1,2% в Москве и на 1,4% в Московской области. «На удорожание недвижимости продолжает влиять не только рекордный спрос, но и рост себестоимости строительства, а также— переход все большего числа проектов на продажу через счета эскроу. Кроме того, девелоперы сейчас активно предлагают собственные программы субсидирования, что также поддерживает продажи на рынке»,— отметил руководитель направления первичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев.

Предложение восстанавливается

В первом полугодии 2021 года объемы предложения, особенно в старых границах Москвы, находились на минимальных уровнях. «После изменения условий программы ипотеки с господдержкой объемы в экспозиции начали постепенно нарастать. Это было вызвано совокупностью факторов: с одной стороны, сказалось постепенное снижение спроса, с другой, некоторые застройщики начали выводить на рынок более крупные объемы»,— отметила управляющий директор сервиса «Синица» Татьяна Майорова.

«На начало января 2022 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 75,5 тыс. квартир и апартаментов. В годовой динамике текущий показатель выше на 13%— год назад покупатели могли выбирать примерно из 66,7 тыс. квартир и апартаментов, а два года назад— из 93,6 тыс. На Москву приходится 59% предложения. Рост предложения связан с высокой девелоперской активностью и локальном снижением спроса во втором полугодии: после многолетнего падения объем предложения перешел к росту»,— уточнила Кирюхина.

Возможные сценарии

Существует несколько возможных сценариев развития ситуации на первичном рынке жилья в Московском регионе. При оптимистичном варианте спрос может быть сопоставим со значениями 2020 и 2021 годов, а рост цен— несколько ниже инфляции, утверждают эксперты.

Для реализации оптимистического сценария требуются эффективные меры поддержки отрасли, предполагающие в том числе сдерживание стоимости строительных материалов, актуализацию программ субсидирования ипотеки, частичное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков, привлечение кадров в строительную отрасль, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. По ее мнению, должен наблюдаться устойчивый рост ВВП и реальных доходов населения, что приведет к сохранению или повышению девелоперской активности, а также снижение ставок по ипотеке.

Если на рынке не произойдет глобальных изменений в плане политической, экономической или эпидемиологической ситуации, то в 2022 году нас ожидает передышка (нейтральный сценарий) после бурных 2020 и 2021 годов, прогнозирует эксперт.

Нейтральный сценарий предусматривает точечный характер мер государственной поддержки: к примеру, продолжение программ субсидирования ипотеки и одновременно отказ от ограничений на экспорт металлопроката, уточнила аналитик «Метриума». По ее словам, экономика в целом должна показывать тенденцию к восстановлению, однако рост может быть незначительный или вовсе отсутствовать. «Инфляция в годовом выражении остается на уровне 2021 года или чуть ниже (8-8,4%), что вынуждает ЦБ сохранить текущие значения ключевой ставки. При нейтральном сценарии рост цен на первичном рынке вероятнее всего будет находиться в инфляционном коридоре. Однако количество сделок с высокой вероятностью уменьшится относительно показателей 2021 года примерно на 10%. Девелоперская активность будет плавно замедляться при таком развитии событий»,— уточнила Коркка.

Однако в Est-a-tet при нейтральном сценарии прогнозируют больший рост цен. «Рост цен на московские новостройки мы прогнозируем больше, чем реальная инфляции. Но он не будет таким бурным, как в 2020— 1-ой половине 2021 года»,— считает коммерческий директор, партнер Est-a-Tet Владимир Моребис.

Для реализации негативного варианта развития ситуации на первичном рынке нужны следующие факторы: меры господдержки продемонстрировали свою неэффективность или вовсе не были запущены, спад в экономике продолжился (в том числе под влиянием санкций), инфляционная спираль продолжает раскручиваться, а ключевая ставка превышает 10%, отмечает аналитик «Метриума».

«Инфляция при таком сценарии продолжает расти, что приводит к регулярному повышению ключевой ставки и удорожанию ипотеки, также росту цен на строительные материалы, а эпидемиологическая ситуация продолжает ухудшаться, вынуждая властей вводить новые ограничения, что влечет за собой снижение доходов населения и, соответственно, падение спроса. В этом случае рост цен будет иди вслед за инфляцией, а спрос может значительно скорректироваться относительно прошлого года»,— резюмировала аналитик.

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

Покупатель-наивняк: застройщики не дают московским квартирам подешеветь

admin

Чтобы дом не рухнул: как правильно выбрать фундамент

admin

Налоговый вычет в 2021 году: что нужно знать при покупке квартиры

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62