Жилая недвижимость

Сколько зарабатывают частные инвесторы на новостройках Москвы

Максимальные темпы роста цен на жилье позади, но заработать на недвижимости все еще можно. Главное — внимательно выбирать объект

Сколько зарабатывают частные инвесторы на новостройках Москвы

Темпы роста цен на квартиры в новостройках Москвы в прошедшие 12 месяцев, по оценке аналитического центра ЦИАН, были максимальными за последние пять лет. Разбирались вместе с экспертами, сколько заработали частные инвесторы на квартирах, купленных в разные годы, когда были самые удачные моменты для инвестиций, и осталсяли у столичного жилья инвестиционный потенциал.

Сколько принесли инвесторам объекты, купленные в 2017–2019 годах

С переходом продаж в новостройках на схему эскроу в июле 2019 годарост стоимости 1 кв.мв новостройках по мере строительной готовности стал скромнее. По оценке ЦИАН, при строительстве по старым правилам при вложениях на котловане до сдачи дома в эксплуатацию рост цен достигал в среднем 30%, а в новостройках, сданных во второй половине 2019-го и позднее, — 26%.

Разрыв в стоимости на разных стадиях строительства будет и дальше сокращаться, прогнозирует руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. По его словам, ранее застройщики часто специально выставляли шоково низкие ценники на начальных стадиях, чтобы «собрать деньги на проект». В некоторых из европейских стран, где также применяется схема с использованием счетов эскроу, разница в цене «квадрата» и вовсе почти не зависит от стадии строительства, отмечает аналитик.

Вместе с темс 2018 года на рынок новостроек вышло много проектов, которые показали отличную доходность, говорит директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев. «Усредненные показатели по вложениям в некоторые проекты с хорошим потенциалом— от 75% до 111%»,— добавляет эксперт.

Как менялась средняя стоимость 1 кв.м в новостройках — лидерах по инвестиционной доходности, выведенных в 2018 и 2020 годах

Название ЖК, старт продаж Стартовые цены, руб. за 1 кв. м Средняя стоимость 1 кв. м в августе 2021 года Рост средней стоимости 1 кв. м со старта продаж
«Метрополия», 2018 год 147 000 276 000 88%
«Селигер-Сити», 2018 год 157 000 305 000 94%
FoRest, 2018 год 115 000 243 000 111%
«Небо», 2018 год 181 000 323 000 78%
«Настоящее», 2020 год 221 000 408 000 85%
City Bay 168 000 294 000 75%
B’aires 180 000 324 000 80%
SLAVA 300 000 598 000 99%

Данные: Est-a-Tet

В ЦИАН подчеркивают, что основной рост цен в проектах, которые вышли на рынок в 2018 и 2019 годах, пришелся не на первые годы продаж, а именно на 2020-й с его быстро разогнавшимся ростом цен. Это подтверждает и статистика Est-a-Tet— в некоторых проектах, выведенных в 2020 году, рост цен со старта реализации по август 2021 года сопоставим с премьерами 2018 года.

«Средний рост цены за весь период реализации у проектов, стартовавших в 2017 году, составляет 69,9%, пиковый— 169%,— рассказывает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.— 28 проектов перешагнули рубеж в 100%. У проектов, стартовавших в 2018 году, средний рост составляет 81%, пиковый— 171%, показатели 2019 года— 65% и 142% соответственно. Настоящими легендами последних лет стали инвестиции в проекты MR Group, в первую очередьв «Метрополию» и D1, а также от Capital Group, напримерЖК «Небо»— здесь от старта до верхних этажей зарабатывали по 80% и больше. Из недавнего— Soho+Noho от Wainbridge принес хорошую прибыль, и быстро».

Сколько заработали инвесторы на новостройках, выведенных в продажу с начала 2020 года

«Стремительный рост цен (более 2% ежемесячно) начался с августа 2020 года на фоне ажиотажного спроса на первичном рынке, вызванного действием льготной ипотеки, и продолжается до сих пор,— рассказывает Алексей Попов.— Ранее подобные темпы отмечались только в отдельные месяцы (в апреле 2017 года, январе 2018-го, ноябре 2019-го)». В результате с августа 2020 года по август 2021-го средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Москвы выросла примерно на треть.

В ЦИАНприводят пример темпов роста цен по отдельным корпусам новостроек, где в 2020–2021 годах было много продаж. Например, в корпусе №7 ЖК «Люблинский парк» «квадрат» за год подорожал на 28% (со стадии котлована до стадии отделки), в корпусе №6 ЖК «Михайловский парк»— на 47% (со стадии котлована до верхних этажей), в корпусе №1 ЖК I Love— на 60% (со стадии нижних этажей до отделки), в корпусе №43 ЖК «Саларьево парк»— на 26% (со стадии котлована до отделки), а в корпусе №2 ЖК «Румянцево-Парк»— на 47% (со стадии верхних этажей до отделки).

Оптимальный момент за последние пять лет для вложений в недвижимость пришелся на конец 2019-го — начало 2020 года, считает Роман Родионцев. «В 2020 году, в принципе, можно было войти в проект на старте и уже через полгода фиксировать хорошую прибыль»,— говорит эксперт. Алексей Попов из ЦИАН считает, что вкладываться было выгоднее всего в июне 2020-го— до этого момента цены на столичные новостройки росли в пределах 1% в месяц, а после увеличения лимита по льготной ипотеке рост резко ускорился. «Оптимальным вариантом было совершить сделку в июне 2020-го, когда уже были сняты ограничения, действовала льготная программа, но цены еще не взлетели»,— говорит эксперт.

Ирина Доброхотова также называет первое полугодие 2020-го лучшим временем для вложений за последние пять лет. Инвесторы, которые сделали это в мае-июне, говорит эксперт, в среднем заработали 38% (в оценке не учитывается элитный сегмент). «Интересна не только прибыль как таковая, но и скорость ее накопления— кому-то удалось увеличить капитал в полтора раза всего лишь за год»,— подчеркивает Доброхотова. По ее словам, стартовавшие в 2020 году проекты пока принесли своим инвесторам в среднем 37% прибыли. «Но девять самых успешных подорожали на 80% и более. Абсолютный максимум роста для премьер 2020 года— плюс 95% от стартовой цены»,— добавляет эксперт.

По оценке департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья», в начале 2021 года на первичном рынке Москвы продавалось 83 ЖК с корпусами на ранней стадии строительства. В среднемпо этим корпусамрост стоимости 1 кв. м в продаже за первое полугодие составил 20%, диапазон— от 1% до 72%. В 70 из 83 жилых комплексов рост стоимости «квадрата» составил более 10%, в большинстве ЖК темпы роста находятся в пределах от 10% до 25% за полгода.

Во что вкладываться инвесторам в 2021 году

Последние месяцы инвестиционный спрос сокращается: рост цен на треть увеличил порог входа для инвесторов, отмечает Алексей Попов. По его прогнозу, с высокой долей вероятноститакие высокие темпы роста стоимости «квадрата», как в первом полугодии 2021 года, мы больше не увидим.

«Решение девелоперов по индексации цен зависитв том числеот динамики спроса, а он на фоне фактического обнуления программы льготного ипотечного кредитования в Москве сокращается: в июле застройщики в Московском регионе потеряли пятую часть спроса, их выручка сократилась на 18%, а количество оформленных ипотек— на четверть. Играет свою роль и эффект высокой базы. Наиболее вероятный сценарий— замедление роста цен до 1% в месяц»,— поясняет Попов. Похожие оценки прогнозному росту цен до конца полугодия дали в агентстве недвижимости «Метриум» и в девелоперских компаниях «КОРТРОС-Москва» и Группа «Родина».

Сейчас конкуренцию новостройкам создают сравнительно недорогие переуступки частных инвесторов в домах на высокой стадии готовности, отмечает Ирина Доброхотова. «Стартовая цена сегодняшнего проекта должна быть не более чем на 20% выше показателя годичной давности,— советует эксперт.— Например, в ЖК комфорт-класса Москвы год назад была средняя цена 180 тыс. руб. за 1 кв. м, и те, кто сейчас выходит из проекта по 220 тыс. руб., чувствуют себя прекрасно. Поэтому ориентироваться надо на проекты стоимостью не более 250 тыс. руб. за 1 кв. м, тогда есть шанс заработать к концу 2022 года около 30%. У стартов по 300 тыс. руб. за метр (+/- 5%) сейчас потенциал порядка 20% на ближайшие полтора года».

По оценке ЦИАН, доля переуступок между физлицами на рынке новостроек в июле-августе 2021 года вдвое ниже, чем год назад: 2,6% против 5,3%. «Основные продажи инвестиционных лотов будут ближе к концу 2021 года,— прогнозирует Алексей Попов.— Инвесторы ждут сдачи объектов, ориентируясь на рост цен к этому времени как за счет увеличения стадии строительства, так и за счет рыночных факторов».

При выборе объектов для вложений сейчас Попов советует обратить внимание на квартиры в домах, включенных в программу реновации. «Средняя стоимость квадратного метра в них составляет 239,8 тыс. руб. Прирост за год— 19% (с 200,7 тыс. руб.). Это чуть выше, чем в целом по вторичному рынку (+15,4%). Больший рост стоимости пятиэтажек под снос во многом объясняется повышенным интересом к таким объектам за счет возможности переселения в новый дом без доплаты»,— говорит эксперт.

В категории новостроек для инвестиций можно рассмотреть апартаменты, считает Попов. «На первичном рынке они стоят на 10–15% дешевле, чем сопоставимые по характеристикам квартиры. На вторичке такой дисконт не сохраняется— различия в стоимости колеблются в диапазоне ±4%. То есть при переходе недвижимости из категории новостройки в категорию «от собственника» апартаменты сильнее прибавляют в цене, чем квартиры. Апартаменты выгодно покупать и тем, кто хочет заработать на сдаче в аренду, так как различий между квартирами и апартаментами в ставках аренды практически нет. Поэтому за счет более низкого порога входа срок окупаемости таких инвестиций меньше»,— говорит аналитик.

Говорить об инвестиционном потенциале новостроек сейчас имеет смысл только относительно отдельных проектов и даже конкретных лотов, считает генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. «Поскольку уровень цены даже на старте закрытых продажнаходится на предельном уровне, приходится аккуратно выбирать не только проект, но и конкретный лот. Это может быть необязательно мелкоформатный лот. Могут дать инвестиционный прирост и лоты большей площади, если на них есть отложенный спрос в локации проекта,— делится рекомендацией Кузнецова.— Время «цен на котловане» прошло, поэтому оценка потенциального проекта для инвестирования должна измениться в корне и начинаться задолго до объявления старта реализации. На первый план выходит анализ не только локации, стоимостных показателей проекта и рынка, но и качественных параметров— проектных деклараций с точки зрения квартирографии, структуры предложения квартир по площади, видовым параметрам, этажности. Если в 2013–2018 годах основной акцент был сделан на низкой стартовой цене и оценке масштабности проекта, то сейчас нужно оценивать отложенный спрос в локации».

Самые интересные с точки зрения доходности проекты сейчас, по мнению Кузнецовой,— новостройки бизнес-класса точечной застройки, не более двух-трех корпусов, в интересной локации с большим отложенным спросом. В таких проектах средняя цена квадратного метра может расти на 2,5–4,5% в месяц.

От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

Формула успешной инвестиции: как заработать на офисах до 15% годовых

admin

5 советов дизайнеров, как обустроить квартиру с отделкой white box

admin

Каким будет кластер небоскребов от Zaha Hadid Architects в Москве

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62