Нехватка качественных предложений в сегменте штаб-квартир стала проблемой для компаний, которые ищут место для головного офиса

На рынке качественных отдельно стоящих офисных зданий в Москве сформировался дефицит. Об этом «РБК-Недвижимости» рассказали консультанты из Cushman & Wakefield и Colliers International. По их словам, на такую недвижимость есть спрос, но свободных площадей большого объема в современных бизнес-центрах крайне мало.

«Мы получаем от клиентов информацию, что им интересны такие проекты, но всегда актуален вопрос стоимости,— заявила руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Наталья Никитина.— Сегодня в основном выставлены на продажу устаревшие здания, построенные 20-25 лет назад, в то время как клиенты высказывают желание приобретать качественные объекты с современными планировками и инженерными системами. Если такие проекты будут появляться, на них будет спрос».

Кому нужны отдельные здания

Компания может ограничиться парой кабинетов или одним этажом в бизнес-центре, а может занять целое здание. Объем занимаемых площадей зависит и от размера компании, и от характера ее работы. Некоторые нишевые игроки спокойно себя чувствуют в разбросанных по городу офисах.

В тоже время, в крупных компаниях многие бизнес-процессы требуют единого размещения сотрудников: как для более качественного выполнения работы, так и для усиления социальной функции— например, для развития «слабых связей» между отделами. Кроме того, важным критерием оказывается местоположение штаб-квартиры, а также качество и возможности здания с точки зрения имиджевой составляющей и доступности для клиентов.

По расчетам Colliers International, интерес к отдельно стоящим зданиям в Москве для размещения головного офиса проявляют компании нефтегазового и сельскохозяйственного сектора, представители химической и металлургической промышленности, фармацевты, производители удобрений, электроэнергетики, а также телекоммуникационные гиганты.

«Сегмент отдельно стоящих зданий на продажу существовал всегда. При этом чаще всего приобретение недвижимости рассматривают российские компании, тогда как иностранные нацелены на аренду»,— пояснил директор департамента продаж офисной недвижимости Colliers Андрей Кухар.

По его словам, все компании, генерирующие большой объем рублевого оборота внутри России— а это бизнес, связанный с продовольствием, а также сырьевой импорт— металлы, нефть, газ, удобрения— входят в список тех, кто готов не просто арендовать, но полностью выкупить офисное здание под свои нужды. И сейчас им особенно сложно подобрать подходящий вариант.

«Мы видим интерес крупных компаний к приобретениям, многие находятся в стадии отслеживания текущих проектов и новых строящихся комплексов,— рассказал Кухар.— В текущей ситуации сложно определиться, какое количество метров потребуется финально. Большинство компаний предполагают, что к 2022 году основная масса сотрудников вернется с удаленки и тогда будет понятен размер штата и необходимых площадей».

Какие есть варианты

У компаний, которым действительно нужно отдельно стоящее офисное здание, не так много вариантов. Первая опция— отказаться от поисков и согласиться на этажи в разных бизнес-центрах. Вторая опция— всеже найти будущую штаб-квартиру среди строящихся объектов.

Среди таких зданий одной из первых будет готова башня Tower A в офисном квартале класса A STONE Towers в Белорусском деловом районе. Это девятиэтажное здание площадью 14 тыс. кв. м, которое предлагается как в продажу, так и в аренду единым объемом. Резидент отдельно стоящего офисного здания, занимая всю площадь объекта, может обеспечить себе максимальную безопасность и обособленность. Дополнительным преимуществом становится рекламно-маркетинговая составляющая с точки зрения размещения логотипа компании на фасаде здания.

Само здание будет готово в третьем квартале 2022 года— но купить Tower A можно уже сейчас. В пользу этого предложения говорит удачное расположение в пешей доступности от станций метро «Белорусская» и «Савеловская», а также продуманная внутренняя планировка. Во-первых, здесь просторный первый этаж на 990 кв. м, который можно спроектировать с учетом бизнес-процессов компании: разместить клиентские зоны, переговорные комнаты, предусмотреть место для конференций, организовать шоурум или выставочное пространство своих товаров, что будет актуально, например, для производственных компаний.

Во-вторых, видовая терраса площадью 600 кв. м на верхнем этаже станет важной функциональной зоной для корпоративных и клиентских мероприятий или творческого пространства. В-третьих, офисные этажи свободной планировки позволят реализовать любые идеи по созданию действительно впечатляющего и адаптивного офиса.

Tower A соответствуют всем современным требованиям функционального офисного пространства: учитывается глубина помещения в 8–10 м и высота потолков, равная 3,65 м. Увеличенная площадь остекления обеспечит оптимальный уровень инсоляции, а специальное покрытие стекол позволит сохранить температурный баланс. Современные инженерные системы будут поддерживать комфортный микроклимат, а открывающиеся окна обеспечат возможность естественного проветривания.

Обращает на себя внимание и динамичный ход строительства: всего за 6 месяцев девелопер возвел монолит Tower A. По состоянию на лето 2021 года застройщик активно ведет фасадные работы и наращивает темп по остеклению, параллельно обустраивая основную кровлю и монтируя внутренние инженерные системы. Следующим этапом станут работы по прокладке внешних коммуникаций.

Но, пожалуй, ключевое преимущество этой башни— удачное соседство и территория вокруг. Tower A станет частью новейшего офисного квартала STONE Towers, в рамках которого рядом построят еще несколько офисных зданий класса А с развитой собственной инфраструктурой. В стилобате Tower B и Tower C (вторая очередь проекта) разместятся торговые площади, кафе и отделения банков. Такое соседство означает, что у сотрудников будут все условия для досуга и полноценной жизни в нерабочее время— от вкусного обеда в ресторане до решения личных вопросов с нотариусом или в парикмахерской.

«STONE Towers— отличный проект с ликвидным объемом, который расположен в развитом деловом районе. Здесь как раз отмечается дефицит качественных бизнес-центров класса А»,— оценил перспективы объекта Андрей Кухар.

«Проект будет востребован на рынке,— поддержала коллегу Наталья Никитина из Cushman & Wakefield.— Там смогут разместить свои офисы представительства крупных компаний, проект будет интересен и крупному инвестору. Очень привлекательна инвестиционная стоимость, так как строящиеся объекты будут полностью соответствовать классу А, они территориально расположены в активно развивающейся зоне Белорусская-Савеловская, в шаговой доступности от станций метро. В целом, продуманная инфраструктура проекта обеспечит основу для широкого спектра запросов со стороны резидентов».

Ну, а самое приятное для резидентов STONE Towers— это большой парк на 5 тыс. кв. м непосредственно на территории офисного квартала. Весь комплекс строится в соответствии с концепцией Healthy building, что подразумевает безопасность и продуктивную среду для каждого резидента. На практике это реализуется через улучшенные системы вентиляции, круглогодичное кондиционирование, многоступенчатую систему очистки воздуха, оптимальный уровень инсоляции и биофильный дизайн внутри офисных зданий. А также через уютные пешеходные дорожки, обилие зелени и эргономику квартала, который самой своей планировкой способствует нетворкингу и комфорту офисного сотрудника.

Куда вложатся самые дальновидные

Впрочем, настоящий бум на рынке отдельно стоящих офисных зданий еще не начался, свидетельствуют данные Colliers. Если Tower A, ввод в эксплуатацию которого намечен на третий квартал 2022 года, успеет застать рынок на стадии подъема, то год спустя ситуация будет больше напоминать ажиотаж, чем просто растущий рынок. «Мы ожидаем восстановление рынков с 2022 года, а также всплеск отложенного спроса на крупные приобретения в 2023-2024 годах»,— предсказал Андрей Кухар.

В этот момент в Центральном административном округе должны построить другой значимый объект— премиальное офисное здание STONE Курская. Этот бизнес-центр будет расположен в 700 метрах от Садового кольца и 10 минутах пешком от станции метро «Курская» по адресу Костомаровский переулок, владение 11/1. Площадь премиального офисного здания составит 15700 кв. м— а девелопером вновь выступит компания STONE HEDGE.

«STONE Курская обязательно найдет своего покупателя, так как новых объектов класса А на продажу в центральном округе не строится,— спрогнозировала Наталья Никитина из Cushman & Wakefield.— Расположение объекта очень удачное, можно с легкостью выехать на Садовое и Бульварное Кольцо, набережные Москва-реки. Считаю, что благодаря инвестиционно-сбалансированному ценообразованию объекта, современным и эффективным технико-экономическим показателям, высокому качеству строительства и инженерии конечный пользователь/инвестор появится довольно быстро».

«Все офисные проекты класса А STONE HEDGE развивает в рамках зонтичного бренда STONE, который стал гарантом единых стандартов качества и сроков реализации. Под брендом STONE мы реализуем полную линейку офисных площадей: от небольших блоков до отдельно стоящих зданий. Для клиентов это возможность в одном месте выбрать оптимальную площадь и проект, ориентируясь на их потребности, бюджет и цели. Современный подход к проектированию офисных пространств позволяет нам создавать востребованные офисные здания как для собственного использования, так и для инвестиций. Рост стоимости квадратного метра офисной недвижимости в зависимости от этапа входа в проект может достигать от 35 до 50%, что в два раза выше, чем в жилой недвижимости»,— рассказала управляющий партнер STONE HEDGE Анастасия Малкова.

Источник: realty.rbc.ru