Жилая недвижимость

Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика

Расхождения в информации в ипотечном договоре и закладной на квартиру могут стоить заемщику жилья. О чем нужно знать?

Закладная на квартиру: что банк может сделать без согласия заемщика

Закладная— гарантия для банка на случай неплатежеспособности заемщика: в случае, если тот перестанет вносить платежи, банк заберет квартиру себе. Разбираемся, как оформляется этот документ, какие права на недвижимость заемщика он дает кредитной организации, всегдали он нужен, и как убедиться после выплаты кредита, что залог аннулирован.

  • Что это
  • Как выглядит
  • Как оформить
  • Как проходит регистрация
  • Как банк использует закладную
  • После погашения ипотеки
  • Как проверить, что залог аннулирован

Закладная на квартиру— что это

Закладная на квартиру— документ, в сжатой форме подтверждающий, что купленное в ипотеку жилье выступает гарантом исполнения платежных обязательств заемщика. В случае просрочки банк может продать квартиру как объект залога, чтобы вернуть свои деньги. Кроме того, банк может воспользоваться закладной как ценной бумагой— продать полностью или частично ипотечные обязательства заемщика другой организации.

«Закладная— это разновидность ценных бумаг и упрощенная форма подтверждения наличия обязательств и факт ипотеки (залог недвижимости),— рассказывает старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Артем Комсюков.— При наличии закладной, для взыскания задолженности с заемщика в случае просрочки займодавцу не требуется собирать пакет документов, подтверждающих все свои требования— его полностью заменяет закладная. Для добросовестного заемщика нет разницы, удостоверяетсяли ипотека закладной или нет».

Кстати, если закладная оформлялась, а заемщик не справился с долговой нагрузкой и дело дошло до суда, решение будут принимать именно на основе закладной, а не ипотечного договора (согласно федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому особенно важно проследить, чтобы все пункты обоих документов совпадали— в закладной не должно быть никаких дополнительных обязательств сверх ипотечного договора.

«Закон не требует обязательного оформления закладной при заключении договора ипотеки, однако банки активно используют эту возможность, поскольку этот инструмент выгоден прежде всего им. Как и многие другие ценные бумаги, закладные легко обращаются на рынке, они помогают банку привлекать клиентов для ипотеки,— говорит юрист Илья Бахилин.— Закладная— это именная ценная бумага, удостоверяющая право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой».

«При ипотеке без закладной обязательства заемщика также обеспечиваются залогом недвижимого имущества (ипотекой). Поскольку все сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, ипотека (как в силу закона, так и из договора) также регистрируется, о чем вносится соответствующая запись в ЕГРН. Соответственно, получающий выписку из реестра видит, что объект недвижимости является предметом залога»,— говорит Артем Комсюков.

Илья Бахилин подчеркивает, что выдавать ипотечные кредиты без закладной могут себе позволить лишь крупные банки. «В Сбербанке, например, не так давно была упразднена необходимость оформления закладной при покупке или строительстве недвижимости в ипотеку за исключением некоторых случаев. В большинствеже случаев в других банках выдача закладной обязательна и получить ипотеку без нее не получится»,— заключает Бахилин.

Еслиже закладная не выдается, залог на квартиру все равно обязательно оформляется, отмечают юристы. Это может быть дополнительное соглашение к договору или акт приема-передачи— документ, который удостоверяет передачу недвижимости в залог и обеспечивает гарантию выплаты долга.

Как выглядит закладная на квартиру по ипотеке

В закладную в сжатом виде вносится вся информация об условиях ипотечного договора. В разных банках закладные могут немного отличаться, но в них непременно будут эти сведения:

  • паспортные данные;
  • информация о банке (полное название, адрес, номер лицензии и реквизиты);
  • подробные данные о квартире, в том числе, оценочная стоимость жилья и реквизиты оценщика, подтверждение права собственности;
  • данные о дополнительных обременениях в пользу третьих лиц (если есть);
  • условия, на которых выдается ипотека.

Как оформить закладную на квартиру

Закладную оформляет банк вместе с остальным пакетом документов по ипотеке. Заемщику остается лишь прийти и подписать документ. Сейчас это можно сделать и дистанционно, в электронном виде. Единственный минус такого варианта— заемщику придется дополнительно получить электронную подпись. Она выдается в специальных центрах, аккредитованных Минкомсвязи, на ограниченный срок (обычно не более года) и стоит порядка тысячи рублей.

Документы для оформления закладной

  • Паспорта всех, кто берет ипотеку.
  • Справка 2-НДФЛ или иной документ, который подтверждает платежеспособность заемщика.
  • Подтверждение права собственности на квартиру.
  • Акт независимой оценки недвижимости.
  • Техпаспорт и поэтажный план дома.

Список может быть шире в силу требований конкретного банка. Перечень необходимых документов можно запросить у менеджера или найти на сайте финансовой организации.

Как проходит регистрация закладной на квартиру

Банк отправляет закладную в Росреестр, где документу присваивают номер. После регистрации выдается свидетельство о праве собственности на квартиру с отметкой о наложенных обременениях. Физлицо заплатит за регистрацию закладной 1 тыс. руб. Для юридического лица услуга обойдется в 4 тыс. руб.

Как банк использует закладную

Закладную оформляют в единственном экземпляре, который будет храниться в банке. Поэтому заемщику стоит сделать себе копию на случай, если документ потеряют или испортят, да и просто чтобы иметь его под рукой. Плюс электронной закладной в том, что она не потеряется— документ хранится на защищенных серверах, и все действия с ним отслеживает Росреестр.

Банкам выгодно получать залоговые обязательства от клиентов. Дело не только в безопасности их «инвестиций». С помощью этого документа финансовая организация может перепродать ипотечные обязательства— например, если срочно потребуются деньги.

Без согласования банк может:

  1. Продать залог другому банку. Тогда ежемесячные платежи придется переводить на другой счет.
  2. Продать часть долга другому банку. Реквизиты не меняются. Банк будет сам переводить выплаты на новый счет.
  3. Обменяться закладными с организацией или физическим лицом. Реквизиты для выплат останутся темиже.

В отсутствие закладной банк тоже может перепродать ипотечный долг, просто это будет не так удобно для кредитной организации. «Займодавец (банк) может уступить право требования (продать долг) вне зависимости от того, имеется закладная или нет. Возможность такой уступки долга напрямую предусмотрена нормами Гражданского кодекса и Законом об ипотеке»,— говорит Артем Комсюков.

«Оформление или не оформление закладной никак не влияет на возможность банка перепродать ипотечный долг. Просто в каждом из этих двух случаев это будет выглядеть по-разному,— разъясняет Илья Бахилин.— Если закладной нет, то банк вправе уступить права по договору об ипотеке, заключив сделку цессии. При этом для заключения цессии в пользу лица, не являющегося банком, это должно быть оговорено в договоре ипотеки. Еслиже есть закладная, то, как уже говорилось, на ней делается передаточная надпись (индоссамент). Ни в том, ни в другом случае согласие заемщика не требуется».

Что делать с закладной после погашения ипотеки

Есть два пути развития событий.

  • Во-первых, банк может сам отправить запрос в Росреестр и в МФЦ.
  • Во-вторых, можно забрать из банка свою закладную с отметкой, что вы погасили ипотеку, и самостоятельно обратиться в МФЦ. Документ останется на память с пометкой «аннулировано».

Как проверить, что залог аннулирован

На сайте Росреестра по кадастровому, условному номеру или адресу. Или на сайте Госуслуг. Выбирайте в разделе «Мои объекты» заложенную квартиру и ищите заветный прочерк в строке «Сведения об ограничениях/обременениях прав». Электронную закладную Росреестр погасит сам.

Источник: realty.rbc.ru

Related posts

От 11 «квадратов»: где в России строят самое тесное жилье

admin

Названы районы Подмосковья с наибольшим ростом цен на земельные участки

admin

Десятки тысяч жителей: где строятся самые большие ЖК в России

admin

Leave a Comment

df19026bc4567d62